강남·한강벨트 공시가격 20% 이상 급등…보유세 부담 편중 심화

핵심 요약

국토교통부가 18일 공개한 2026년 공동주택 공시가격(안)은 전국 평균 9.16% 상승을 보였으나 상승세의 대부분은 서울, 특히 강남3구와 한강 인접 지역에 집중됐다. 강남3구는 24.7%, 한강벨트는 23.13% 올라 20%대 급등을 기록했고, 이로 인해 보유세 부담 역시 해당 지역에 쏠릴 가능성이 크다. 서울을 제외한 지역의 평균 상승률은 3.37%에 그쳐 지역 간 격차가 뚜렷하다.

핵심 사실

• 전국 공동주택 공시가격은 전년 대비 9.16% 상승해 전체 평균을 끌어올렸다.
• 서울은 18.67% 올라 전국 평균의 약 두 배 수준을 기록했으며, 서울을 제외한 지역은 3.37% 상승에 머물렀다.
• 강남·서초·송파 등 강남3구는 24.7% 상승, 성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포 등 한강 인접구는 23.13% 상승했다.
• 서울 내 기타 자치구는 평균 6.93% 상승으로 상대적으로 완만한 오름세를 보였다.
• 경기 6.38%, 세종 6.29%, 울산 5.22% 등 일부 지역만 5%대를 기록했고 제주(-1.76%), 광주(-1.25%), 대전(-1.12%), 대구(-0.76%), 충남(-0.53%) 등은 하락했다.
• 국토부는 현실화율 69%를 동일하게 적용했고, 이는 2025년 한 해 시세 변동만 반영한 결과다.
• 대표 사례로 압구정 신현대9차(전용 111㎡)의 보유세는 1858만원에서 2919만원으로, 서초구 ‘래미안원베일리’(전용 84㎡)는 1829만원에서 2855만원으로 각각 상승할 것으로 추산됐다.

사건 배경

공시가격은 보유세 산정의 기초가 돼 세 부담과 사회보장제도에 직접적인 영향을 준다. 정부는 현실화율을 지난해와 같은 69%로 유지하면서 시가 변동만 반영했다는 점을 강조했다. 그러나 시가 변동은 지역별로 큰 차이를 보였고, 특히 고가 주택 밀집 지역의 시세 상승이 전체 평균을 끌어올리는 구조를 만들었다. 과거에도 특정 지역의 시세 급등이 공시가격과 세 부담의 불균형을 심화시킨 전례가 있어 이번 결과 역시 정책적·정치적 논쟁을 예상하게 한다.

강남권과 한강변은 재건축·재개발 기대감, 한정된 공급, 고소득 거주층 등 복합 요인이 결합된 지역이다. 이들 지역의 시세 상승은 자본 유입과 대체 투자 수요의 결과로 해석되며, 금융비용·대출 규제 완화 등의 외부 요인도 영향을 미쳤다. 반면 지방 일부 도시는 인구 감소·수요 둔화로 집값 하락이 이어져 공시가격 하락 지역이 발생했다. 결과적으로 전국 단위의 평균 수치는 지역별 현실을 가리기 쉽다는 점이 정책 논의에서 지적된다.

주요 사건

국토교통부가 18일 발표한 공시가격(안)은 3월부터 다음달 6일까지 ‘부동산 공시가격알리미’와 해당 공동주택 소재 시·군·구청 민원실에서 열람할 수 있도록 했다. 의견이 있는 주민은 다음달 6일까지 의견서를 제출할 수 있고, 이후 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 다음달 30일 최종 공시될 예정이다. 이 절차를 통해 일부 단지는 공시가격 조정 또는 이의 제기가 발생할 가능성이 있다.

특히 성동·동작·강동 등 한강벨트의 중상위·고가 단지 가운데는 과거에 종합부동산세(종부세) 대상이 아니었으나 이번 공시가격 급등으로 종부세 과세 대상에 새로 포함될 가능성이 커졌다. 반면 중저가 단지나 서울 외 지역의 저가 아파트는 공시가격 변동폭이 거의 없어 보유세 실질 증가가 크지 않을 전망이다. 이 때문에 동일한 행정구역 내에서도 과세 대상자와 비대상자의 체감 차가 심화할 전망이다.

보유세 상승은 단순히 세금 부담 증가에 그치지 않고 건강보험료·기초연금 산정 등 여러 공적제도에 파급된다. 공시가격이 오르면 건강보험료 보험료 부담이 늘고, 기초연금 수급 기준 변화가 발생할 수 있어 사회적 파장이 예상된다. 이에 따라 지역별로 고소득 고자산층이 집중된 지역의 주민들이 상대적으로 큰 영향을 받을 것으로 보인다.

분석 및 의미

첫째, 이번 공시가격(안)은 서울 내 고가 주택 중심의 상승이 전체 통계를 견인하는 구조를 명확히 드러냈다. 서울이 전국 평균을 두 배가량 끌어올렸다는 점은 공시가격 정책이 지역별 불균형을 어떻게 완화할지에 대한 논의로 이어져야 한다. 특히 고가 주택의 공시가격 급등은 특정 지역 거주자에 대한 세부담 집중을 유발해 지역 간 세 부담 형평성 문제를 제기한다.

둘째, 현실화율을 고정한 채 시세 변동만 반영한 결과라는 점에서 정부의 설명처럼 ‘정책적 인위적 인상’이 아니라 시장 가격 변동의 결과라는 해석이 가능하다. 다만 시장 변동이 특정 지역에 과도하게 몰린 만큼, 후속 정책(예: 보유세 산정 세부 기준, 재산세·종부세 공제 조정 등)이 필요할 수 있다. 정책 설계 시 세부담의 급격한 증감에 따른 사회적 충격을 완화하는 방안이 검토돼야 한다.

셋째, 지방 소도시의 하락과 서울 일부 지역의 급등은 주택시장 이중구조를 강화할 가능성이 있다. 자산 불평등과 지역 간 경제 격차가 공시가격·세제 변화로 재확인될 경우 정치사회적 갈등 요소로 확대될 수 있다. 따라서 중앙정부와 지방정부는 세 부담 완충 장치와 저소득층·실수요자 보호 대책을 병행해야 한다.

비교 및 데이터

위 표는 국토부가 발표한 수치를 요약한 것이다. 강남·한강벨트의 상승률이 서울 전체와 전국 평균을 견인한 반면, 다수 지방은 상승폭이 제한되거나 하락한 점이 한눈에 드러난다. 이러한 데이터는 공시가격 상승의 지역 편중을 수치적으로 확인시켜 정책적 대응 필요성을 부각시킨다.

반응 및 인용

국토교통부는 이번 공시가격(안)에 대해 대부분 지역의 변동폭이 크지 않아 보유세 부담은 전년과 유사할 것이라고 설명했다. 관련 절차로서 열람·이의신청 기간을 거쳐 중앙부동산가격공시위원회 심의 후 최종 공시할 예정이라고 밝혔다.

“대부분 지역에서 공시가격 변동이 크지 않아 보유세 부담은 전년과 유사할 것”

국토교통부(공식 발표)

한편 부동산 분야 전문가는 이번 조치가 고가 주택 중심의 세부담 재편을 초래할 수 있다고 지적했다. 그는 시장 중심의 시세 반영은 불가피하지만 급등 지역에 대한 완충장치와 실수요자 보호 대책이 병행돼야 한다고 말했다.

“고가 주택 집중에 따른 세부담 편중은 정책적 보완 없이는 사회적 불만을 키울 수 있다”

부동산 전문가

강남권에 거주하는 일부 주민은 보유세 고지서가 도착하면 실질적 체감이 클 것이라며 우려를 표했다. 중저가 주택 거주자는 변화가 크지 않다며 상황 인식이 엇갈리고 있다.

“고지서 받아보면 체감 부담은 확실히 클 것 같다”

강남지역 주민

불확실한 부분

• 일부 단지의 최종 공시가격 조정 여부는 중앙부동산가격공시위원회 심의 과정에서 달라질 수 있어 현재 발표 수치와 최종 수치가 달라질 가능성이 있다.
• 공시가격 상승이 실제 보유세·건강보험료 인상으로 곧바로 이어질지, 그리고 정부의 후속 보완책이 어떤 형태로 나올지는 아직 확정되지 않았다.
• 지역별 체감도와 세부담 영향은 가구별·주택별 상황(공시가 수준, 주택 수, 공제 적용 등)에 따라 크게 달라질 수 있다.

총평

이번 공시가격(안)은 수치상으로는 전국 평균의 상승을 보여주지만, 실질적 의미는 ‘지역 집중’에 있다. 서울 내에서도 강남3구와 한강 인접구의 급등이 전체 흐름을 주도해 세 부담이 특정 지역과 계층에 쏠리는 구조를 재확인했다. 정책적으로는 공시가격 산정의 투명성 확보와 동시에 급격한 세부담 변화를 완화할 수 있는 보완책 마련이 요구된다.

열람·이의제기 기간과 중앙위원회 심의를 통해 일부 조정이 가능하므로 최종 확정 전까지는 추가 변동 가능성을 염두에 둬야 한다. 향후 정부의 추가 설명과 지방자치단체·국회 차원의 대응 논의가 주목되는 시점이다.

출처

• 더스쿠프(언론)
• 국토교통부(공식)