핵심 요약: 5월 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 시행되기 전 매물 품귀 현상이 심화하며 서울 주요 지역의 집값이 반등했다. 4월 넷째주(27일 조사 기준) 한국부동산원 집계에서 서초구는 10주 만에 하락세를 멈추고 소폭 상승 전환했고, 송파구도 상승 폭이 확대됐다. 매물은 한 달 새 약 6.7% 줄었고 전·월세 매물은 연초 대비 30%대 감소한 것으로 조사됐다. 전세 가격 상승과 매물 감소가 맞물리며 실수요자 매입이 늘어난 영향으로 분석된다.
핵심 사실
- 한국부동산원 집계(4월 넷째주, 27일 조사 기준)에서 서초구 아파트값은 전주 대비 0.01% 올라 10주 만에 상승 전환했다.
- 송파구 아파트값은 전주 대비 0.13% 오르며 상승 폭이 확대됐고, 서울에서 집값이 하락한 자치구는 용산구(―0.03%)와 강남구(―0.02%) 2곳이었다.
- 부동산 플랫폼 기준 서울 아파트 매매 물건은 해당일 72,428건으로 한 달 전(77,585건) 대비 6.7% 감소했다.
- 서울 아파트 전세 매물은 1월 1일 23,060건에서 조사일 15,626건으로 32.3% 줄었고, 월세 매물도 21,364건에서 14,839건으로 30.6% 감소했다.
- 4월 넷째주 서울 전체 전셋값은 전주 대비 0.20% 올랐고, 송파구 전셋값은 0.51% 상승했다.
- 대출 규제 영향이 상대적으로 적은 15억 원 이하 아파트 수요가 집중되며 해당 지역의 매매·전세 가격이 동반 상승하고 있다.
- 정부는 다주택자 양도세 중과 시행 전 매물 유도를 위해 토지거래허가 요건을 완화해 일시적 갭투자 허용 범위를 넓혔으나 즉각적인 효과는 제한적이라는 평가다.
사건 배경
정부의 다주택자 양도소득세 중과 시행일인 2026년 5월 10일이 임박하면서 다주택자들이 보유 매물을 거둬들이는 경향이 뚜렷해졌다. 세제 부담이 커지면 추가 매물 출회 대신 보유·증여 등 다른 선택지가 검토되기 때문에 시장에 나오는 급매물은 빠르게 소진되는 양상이다. 과거에도 세제 변경을 앞두고 매물 잠김 현상이 나타난 사례가 있어 이번 사안도 유사한 패턴을 보이고 있다.
한편 기준금리 전망과 대출 규제는 수요 체질을 바꿨다. 특히 주택담보대출이 가능한 상한을 감안해 실수요층은 15억 원 이하 매물에 몰리는 경향을 보이고, 이로 인해 상대적으로 규제가 덜한 가격대의 거래가 증가하며 지역별 가격 격차가 커지고 있다. 전세 시장에서는 전세 매물 감소가 월세 전환과 전셋값 상승을 불러 실수요자들의 매매 전환을 자극하고 있다.
주요 사건 전개
한국부동산원은 4월 넷째주 조사 결과를 4월 30일 발표하면서 서울 아파트값이 전주 대비 0.14% 상승했다고 집계했다. 서초구는 이전 주 -0.03%에서 이번 주 +0.01%로 돌아섰고, 송파구는 상승 폭이 0.13%로 확대되는 등 강남권 일부와 한강변 인근에서 반등이 포착됐다. 반면 용산·강남구는 소폭 하락했다.
현장 중개업소들은 급매 위주로 장부가 내려가면서도 주인들이 더 낮은 호가에는 매도하지 않겠다는 분위기가 확대됐다고 전했다. 일부 집주인은 현재 가격에 팔 수 없으면 증여 등 다른 처분 방법을 택하겠다는 의견을 내기도 했다. 이러한 심리는 추가 매물 출회를 억제하는 요인으로 작용했다.
부동산 플랫폼 집계에서도 매물 감소 흐름이 확인된다. 1월 22일 정부의 중과 방침 발표 이전 매물 수는 56,216건이었으나 3월 중순에는 약 80,000건으로 늘었다가 최근 72,428건으로 다시 축소됐다. 플랫폼 통계와 현장 반응을 종합하면 중과 시행을 앞두고 시장의 매도·매수 스탠스가 엇갈리고 있다.
분석 및 의미
첫째, 세제 변경이 단기적으로 매물 잠김을 유발해 거래 위축을 초래할 가능성이 높다. 다주택자에게 부과되는 세 부담이 커지면 매도 시점이 미뤄지거나 증여·상속 등 다른 처분 방식으로 전환될 수 있다. 이는 공급 측 쇼크로 작용해 가격 하방의 여지를 제한한다.
둘째, 전세·월세 매물 감소는 임대시장 안정성에 부정적 영향을 미친다. 전세 매물이 줄어들면 전세가 상승과 월세화가 심화되며 세입자 부담이 늘어나고, 주거 불안정이 심화될 수 있다. 이 과정에서 일부 실수요자는 매매로 방향을 바꾸며 중저가 주택의 수요를 추가로 밀어올릴 수 있다.
셋째, 지역별·가격대별 양극화가 심화될 우려가 있다. 대출 규제가 덜한 15억 원 이하 단지 중심으로 수요가 몰리면서 해당 가격대의 거래와 가격 상승이 두드러진다. 반대로 고가 단지는 거래 감소와 가격 하향 압력을 받을 가능성이 있다.
넷째, 정책 효과는 금리·거시 경제 변수와 맞물려 복합적으로 작동한다. 함영진 우리은행 리서치랩장의 지적처럼 기준금리 전망, 가계 유동성 상황, 실물 경기 흐름 등이 동시에 변수로 작용해 단기간에 시장 방향이 확정되기 어렵다. 따라서 향후 정책 세부안과 금융여건 변화가 관건이다.
비교 및 데이터
| 항목 | 기준일/시점 | 수치 | 변화율 |
|---|---|---|---|
| 서울 아파트 매매 물건 | 조사일 기준 | 72,428건 | 한 달 전 대비 -6.7% |
| 서울 전세 매물 | 1월 1일 → 조사일 | 23,060 → 15,626건 | -32.3% |
| 서울 월세 매물 | 1월 1일 → 조사일 | 21,364 → 14,839건 | -30.6% |
| 서초구 아파트값 | 전주 → 조사주 | ―0.03% → +0.01% | 하락 → 소폭 상승 전환 |
위 표는 한국부동산원과 부동산 플랫폼 집계를 바탕으로 주요 수치의 시점별 변화를 정리한 것이다. 매물 감소와 전세 물량 축소가 동시에 진행되며 가격 지표에 상승 압력이 가해지는 구간임을 보여준다.
반응 및 인용
현장 중개업계는 매물 절벽 현상을 체감한다고 보고한다.
“다주택자 매물은 이제 거의 새로 나오지 않습니다. 급매만 소화되는 상황입니다.”
송파구 잠실동 공인중개사
금융권 리서치 담당은 정책·금리 변수의 복합성을 지적했다.
“기준금리 향방과 세제 개편의 구체안에 따라 매물이 일부 나오거나 시장이 추가 조정될 여지가 있습니다.”
함영진 우리은행 부동산리서치랩장
학계에서는 실거주자 보호와 주택 공급 속도의 필요성을 강조했다.
“세제 강화에 따른 세입자 부담을 완화하려면 주택 공급과 실거주 규정 보완이 병행돼야 합니다.”
이창무 한양대 도시공학과 교수
불확실한 부분
- 정부의 토지거래허가 완화 조치가 단기적으로 얼마나 많은 매물을 유도할지는 불확실하다.
- 기준금리 변동과 가계 유동성 상황이 단기간에 시장 흐름을 어떻게 바꿀지는 예측이 어렵다.
- 고령 보유자 등의 증여·상속 선택이 실제 매물 증가로 이어질지 여부는 미확인 상태다.
총평
양도세 중과 시행을 앞두고 나타난 매물 감소는 단기적으로 거래량을 억제하고 가격의 하방 여지를 제한할 가능성이 크다. 특히 대출 여건에 따라 상대적으로 접근 가능한 15억 원 이하 주택에서 수요가 집중되며 해당 가격대의 가격 상승이 이어질 우려가 있다.
정책 효과는 금리·거시 변수와 맞물려 복합적으로 전개될 것이므로 정부의 후속 공급 대책과 세부 시행 방안, 금융 시장의 흐름을 주의 깊게 살펴야 한다. 실수요자와 임차인의 부담을 완화하는 보완책이 병행되지 않으면 주거비 부담은 단기적으로 더 커질 수 있다.
출처
- 동아일보 (언론) — 원문 기사 및 현장 취재