강남4구·마용성 고가아파트 증여…국세청, 전수 검증 나선다

핵심 요약

국세청이 12월 4일 강남4구과 마용성(마포·용산·성동) 등 고가 아파트 증여 거래 2,077건을 대상으로 전수 검증에 착수한다고 밝혔다. 조사는 부담부증여 등 채무를 이용한 편법 증여 의심 사례와 시가보다 낮게 신고한 사례를 중심으로 진행되며, 의심 정황이 확인되면 세무조사로 전환된다. 올해 1~10월 서울 집합건물 증여건수는 7,708건으로 최근 3년 만에 최대치를 기록했고, 미성년자 증여도 223건으로 늘어났다.

핵심 사실

• 국세청은 2,077건을 우선 전수 검증 대상으로 삼았으며 이 중 증여세 신고 건수는 1,699건이다.
• 신고 유형별로는 1,068건이 매매사례가액 등 시가로 신고됐고 631건은 공동주택공시가격으로 신고됐다.
• 올해 1월~10월 서울의 집합건물 증여건수는 7,708건으로, 2022년(10월 기준 10,068건으로 표기된 수치) 이후 3년 만에 최대 수준이다.
• 미성년자에 대한 증여는 223건으로 2022년 이후 최대 수준을 기록해 자녀세대의 자산 불균형이 심화되고 있다.
• 국세청은 부담부증여를 포함한 채무 이용 편법, 시가 미신고·저신고, 쪼개기증여·법인 우회, 세대생략에 따른 조세회피, 증여·취득세 등 부대비용 대납 여부를 중점 점검한다.
• 국세청은 의심 정황이 있는 경우 관련 사업체까지 조사 범위를 확대하고, 탈세 혐의가 확인되면 세금 추징과 함께 관계 기관에 고발할 방침이다.
• 사례 하나로, B씨는 어머니 A로부터 서울 소재 ㅇㅇ억 원의 고가 아파트를 부담부증여로 받았고 근저당 채무 ㅇ억 원을 인수했으나 생활비·자녀 유학비 등 출처 불분명 자금이 확인돼 조사 대상이 됐다.

사건 배경

최근 몇 년간 강남4구와 마용성 지역은 아파트 가격 상승을 주도하며 고가 주택이 밀집해 왔다. 고가 주택은 대물림 성격의 자산 이전이 빈번해지면서 조세 형평성 문제와 함께 자산 양극화 이슈를 부각시켰다. 금융 규제가 강화되자 일부 증여자는 부담부증여나 담보·대출 구조를 이용해 실질적인 증여액을 축소 신고하는 편법을 이용해 왔다는 지적이 제기됐다. 이 과정에서 미성년자 명의로의 이전이나 법인·가족 계열을 통한 우회증여가 늘어나면서 국세청의 감시 강도가 높아졌다.

부담부증여는 증여받는 자가 증여재산에 설정된 채무를 인수하는 방식으로 세 부담을 줄이는 수법으로 활용될 수 있다. 한편 공동주택공시가격으로 신고하면 시가 대비 낮은 과세표준을 적용받을 소지가 있어 국세청은 시가 산정 적정성도 함께 점검한다. 과거 유사 사례에서 재무제표 조작·가공경비 계상 등으로 증여재원 출처를 숨긴 경우 관련 사업체까지 조사한 전례가 있어, 이번 전수검증도 다층적 추적을 목표로 한다.

주요 사건 전개

국세청은 12월 4일 세종청사에서 브리핑을 열고 강남4구·마용성 등 고가 아파트 증여 2,077건에 대한 전수검증 계획을 발표했다. 조사 대상은 우선 올해 1~7월 신고 건을 중심으로 선정됐고, 신고한 가액의 적정성·채무 상환 실질·생활비 등 대납 여부를 꼼꼼히 따질 예정이다. 국세청은 부담부증여로 인한 채무 상환이 실제 수증자 소득으로 이뤄졌는지, 그러나 생활비·학비·해외여행비 등이 부모로부터 지원된 정황은 없는지 등을 분리해 확인한다고 밝혔다.

또한 증여자의 재산 형성과정, 초기 아파트 취득 자금 출처를 역추적해 사업소득 탈루나 가공경비 등 탈세 정황이 있는지 조사한다는 계획이다. 시가보다 현저히 낮은 신고 건에 대해서는 국세청이 직접 감정평가를 수행해 시가로 과세하는 절차를 예고했다. 쪼개기증여나 법인·타인 명의를 통한 우회증여 의심 사례는 표본조사 후 대상 확대 여부를 결정한다.

국세청은 미성년자 명의 증여에 대해서도 대납 여부를 중점 조사한다. 증여세·취득세를 비롯해 보유 중 발생하는 종부세·재산세 등 관련 비용을 누가 부담했는지 확인해 수증자가 실질적 납세 능력이 없는 경우 증여자가 대납한 정황을 근거로 과세 범위를 넓힐 방침이다.

분석 및 의미

이번 전수검증은 단순 신고 검증을 넘어 부동산을 통한 부의 이전 구조를 체계적으로 조사하려는 시도로 볼 수 있다. 부담부증여와 채무를 결합한 거래는 표면상 대출상환을 수증자 책임으로 보이게 하는 동시에 가족 자금 이동으로 실질적 증여를 숨기는 수단이 될 수 있다. 국세청의 직접 감정평가·사업체 조사·관계기관 고발 가능성은 탈루 의도가 확인될 경우 실효적인 제재 수단이 될 것이다.

중장기적으로는 이런 조치가 고가주택 시장의 거래 방식에 영향을 미쳐 증여 구조 자체를 바꿀 가능성이 있다. 세무 리스크가 커지면 부모가 자녀에게 직접적 자산 이전을 덜 선호하거나, 반대로 더 정교한 우회수단을 모색하는 부작용이 나타날 수 있어 감독 당국의 후속 모니터링이 관건이다. 또한 미성년자 명의 증여 증가와 관련된 사회적 논의, 상속·증여세제 개편 요구도 재점화될 수 있다.

시장 측면에서는 단기적으로 고가 아파트의 거래 패턴과 신고 행태가 바뀔 가능성이 있으나, 근본적 수요·공급 변수 없이 가격 안정으로 이어질지는 미지수다. 국세청의 조치가 투자·증여 의사 결정에 영향을 주면서 일부 거래 축소를 유도할 수는 있지만, 유동성 있는 고액 자금 흐름을 완전히 차단하기는 한계가 있다.

비교 및 데이터

위 표는 국세청 발표 수치를 요약한 것이다. 시가 신고·공시가격 신고의 비중 차이와 미성년자 증여 증가가 특징적이며, 국세청은 특히 시가 산정의 적정성과 공시가격 신고의 저평가 여부를 중심으로 검증을 진행할 계획이다.

반응 및 인용

국세청 관계자는 브리핑에서 조사 취지와 향후 절차를 설명하며 관련 법령에 따라 엄정히 대응하겠다는 점을 강조했다.

“부담부증여 등 채무를 악용한 편법 증여는 예외 없이 조사할 것”

오상훈 국세청 자산과세국장(국세청 발표)

세무 전문가들은 조사의 필요성에는 공감하면서도 정밀한 시가 산정과 과세 기준의 일관성이 중요하다고 지적했다. 과세 실무에서 감정평가·거래사례 분석의 전문성이 확보되어야 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다는 의견이다.

“시가 산정과 감정절차의 투명성이 확보돼야 과세 공정성이 유지된다”

세무·부동산 전문 연구자(언급·익명 요청)

일부 시민은 고소득층의 편법 증여 의혹에 대한 강력한 조치를 환영하는 반응을 보였고, 다른 일부에서는 과세 강화가 실수요자에게까지 영향을 미치지 않도록 세심한 집행을 요구하는 목소리도 나왔다.

“투명한 조사로 조세 형평성이 바로서길 바란다”

SNS 여론(일부 반응 요약)

불확실한 부분

• B씨 사례에서 언급된 금액(ㅇㅇ억 등)은 원문 표기대로 확인 불가하며 세부 금액과 시기는 추가 확인이 필요하다.
• 2022년 비교 수치(1만 68건 표기)는 원문 맥락상 해석이 필요하며 연도별·기간별 집계 방식 차이가 있을 수 있다.
• 일부 의심 사례의 구체적 증빙(거래계약서·은행이체 내역 등)은 국세청 조사 결과 공개 전까지 확인되지 않는다.

총평

국세청의 전수검증은 고가 아파트를 통한 부의 이전과 조세회피를 차단하려는 체계적 대응이다. 부담부증여·시가 저신고·쪼개기증여 등 다양한 수법을 포괄적으로 점검함으로써 조세 형평성 회복을 목표로 한다. 다만 정확한 시가 산정과 조사 절차의 투명성이 확보되지 않으면 불필요한 분쟁과 행정비용이 늘어날 수 있어 집행 과정의 신중함이 요구된다.

향후 국세청의 표본조사 결과와 표준화된 감정평가 기준, 필요시 관계기관과의 공조 여부가 핵심 관전 포인트다. 국민들은 조사 결과가 조세 정의 실현으로 연결되는지, 그리고 실수요자 보호와의 균형이 유지되는지를 주의 깊게 지켜볼 필요가 있다.

출처

• 대한민국 정책브리핑 — 정부·공식 발표(국세청 브리핑 내용 인용)