팔아? 버텨?…다주택자 양도세 중과에 시장 분위기 ‘술렁’

핵심 요약

이재명 대통령은 전임 정부에서 유예된 다주택자 양도소득세 중과를 오는 5월10일부터 시행하겠다는 방침을 재확인했다. 유예 종료일인 5월9일까지 계약 완료 여부를 둘러싼 예외 논의가 진행 중이어서 다주택자들은 매도와 보유 사이 결단을 앞두고 있다. 단기적으로는 중과 시행 전 매물이 일부 늘어날 것으로 보이나, 장기적으로는 매물 잠김과 거래 급감이 가격에 영향을 미칠 가능성이 제기된다.

핵심 사실

• 대상·시행일: 대통령은 중과 부활을 공식화하며 시행 시점을 5월10일로 재확인했고, 유예 종료일은 5월9일이다.
• 세율 구조: 기본 양도세율은 과세표준에 따라 6~45%이며, 2주택자에는 20%포인트, 3주택 이상에는 30%포인트가 가산된다.
• 최고 부담: 지방소득세 10%를 포함하면 3주택자의 실효세율은 최고 82.5%에 이를 수 있다.
• 매물 변동: 아실 빅데이터에 따르면 1월 23일 이후(대통령 공식화 직후) 서울 아파트 매물은 56,219건에서 56,777건으로 소폭 증가했다.
• 시장 반응: 공인중개사들은 중저가·외곽 중심으로 급매가 늘고, 강남 등 핵심 입지는 상대적으로 매물 감소가 지속된다고 보고 있다.
• 예외 논의: 정부는 5월9일까지 계약한 건에 대해 잔금 지급 시한과 관계없이 중과 유예 적용 가능성에 대해 검토 중이다.
• 정책 기조: 대통령은 다주택뿐 아니라 비거주 1주택에 대한 장기보유특별공제 등 세제 혜택 축소 가능성도 언급했다.

사건 배경

다주택자 양도세 중과 제도는 조정대상지역 내 다주택자의 양도차익에 가중세율을 적용해 투기를 억제하려는 목적으로 도입됐다. 윤석열 정부 기간에는 여러 차례 시행이 유예되며 실효성이 문제로 제기되었고, 그 결과 세제 불확실성이 시장 참가자들의 의사결정에 큰 영향을 미쳐 왔다. 이번 결정은 유예 정책을 반복해온 전 정부의 관행을 정리하려는 의도로도 해석된다. 다만 시행 시점과 예외 적용 기준을 두고 정부 내부와 시장에서 추가 논의가 진행 중이며, 이는 매도 시점 결정에 직접적인 영향을 준다.

한국 부동산 시장은 지역·가격대별로 수급 반응이 다르게 나타나는 특성이 있다. 핵심 입지, 예컨대 강남 등지에서는 보유 선호가 강해 즉각적인 매물 출회가 제한되는 반면, 15억원 이하 중저가 지역에서는 상대적으로 처분 의사가 빠르게 반영되는 경향이 있다. 세제 변화는 단기 유동성과 중장기 기대수익률을 동시에 바꾸기 때문에 매매·전세 시장 전반의 구조적 변화를 촉발할 수 있다. 여러 이해관계자(다주택자, 실수요자, 중개업자, 세무사 등)가 각기 다른 정보와 전략으로 대응 중이다.

주요 사건

이 대통령은 1월 23일 다주택자 양도세 중과 면제를 검토하지 않겠다는 입장을 밝힌 데 이어 1월 25일 엑스(X)에 추가 설명을 올리며 시행 방침을 강화했다. 같은 기간 대통령 발언 후 시장에는 단기 불확실성이 증폭되며 일부 다주택자들이 처분 결정을 앞당기는 움직임을 보였다. 정부는 다만 “올해 5월9일까지 계약한 것에 대해서는 중과 유예를 검토”하겠다고 밝혀 거래 시점에 따른 변수가 남아 있다.

현장 반응은 혼재한다. 서울 성동구 옥수동의 한 중개업소는 세무 상담을 받은 다주택자들이 급매와 보유(버티기)로 분열했다고 전했다. 반면 송파구의 다른 중개업소는 아파트 2주택자 중심으로 가격이 낮은 쪽부터 처분한다는 경향이 뚜렷하다고 전했다. 이러한 결정은 토지거래허가제 적용 지역 여부, 매물의 가격대, 양도차익 규모 등에 따라 지역별로 상이하게 나타나고 있다.

전문가들은 중과 시행 전까지 매물이 일시적으로 늘면서 국지적 가격 압력이 완화될 수 있으나, 시행 이후에는 매물 잠김 현상이 심화되어 거래 절벽과 가격 반등 가능성도 배제할 수 없다는 전망을 제시한다. 특히 짧은 시간 내에 처분이 어려운 경우가 많아 실효성이 제한될 수 있다는 지적도 나온다.

분석 및 의미

첫째, 단기적 영향이다. 중과 부활 공지는 매물을 당겨나오게 하는 유인으로 작용해 1~3개월 범위의 거래량 증가를 유발할 가능성이 높다. 다만 증가분은 중저가·외곽 지역에 집중될 공산이 크며, 고가 핵심 입지의 매물 증가는 제한적일 가능성이 있다. 이로 인해 지역별·가격대별로 국지적 조정이 나타날 전망이다.

둘째, 중장기적 파급이다. 중과가 상시화되면 보유를 통한 공급 감소로 이어져 장기적으로 매물 잠김 현상을 심화시키고, 이는 가격 상승의 요인이 될 수 있다. 세금 부담이 실거주 여부보다 보유·투기 억제에 초점을 맞출수록 실수요자의 시장 진입 여건과 공급 유동성에 구조적 영향을 준다.

셋째, 정책 신호의 중요성이다. 유예 반복은 시장 참여자의 불확실성을 키워 의사결정을 왜곡시킨다. 정부의 예외 기준(예: 5월9일 계약 완료 인정 여부)을 어떻게 정하느냐가 실제 시장 반응을 좌우할 것이다. 명확한 시행·경과 규정을 통해 불필요한 혼선을 줄이는 것이 필요하다.

넷째, 세제·주택정책 연계의 필요성이다. 양도세 중과만으로 주택시장을 안정시키기보다는 공급 확대, 주거복지 정책, 금융·거래 규제와의 종합적 조정이 병행돼야 한다. 그렇지 않으면 단기적 수요 억제는 가능하더라도 중장기적 가격 안정으로 연결되기 어렵다.

비교 및 데이터

위 표는 공개된 수치와 현행 세율 구조를 비교 정리한 것이다. 매물 증감은 대통령 발언 직후 집계된 수치로, 시계열·지역별 세부 분석이 추가로 필요하다. 세율 항목은 현행법상 적용되는 가산 구조를 바탕으로 산출한 것이다.

반응 및 인용

정부와 현장, 전문가의 반응은 엇갈린다. 발언의 취지와 향후 예외 처리 방안을 둘러싼 논쟁이 지속되고 있다.

“재연장을 기대한다면 오산이다. 비정상적인 버티기가 이익이 되어선 안 된다.”

이재명 대통령

대통령은 유예 반복의 관행을 정리해야 한다는 취지로 중과 부활 의지를 재확인했다. 다만 5월9일까지 계약한 사례에 대한 유예 검토 가능성을 열어두며 일정 조정 여지를 남겼다.

“주말 동안 세무 상담을 받고 신속히 집을 내놓겠다는 분과 정책 변화까지 버티겠다는 분이 동시에 문의하고 있다.”

서울 성동구 공인중개사 A씨(현장)

현장 중개업소들은 매도와 보유 사이 혼재된 의사결정이 나타난다고 전했다. 특히 중저가·외곽 지역에서 빠른 처분 사례가 늘고 있다는 점을 공통적으로 지적했다.

“짧은 시간 내 처분은 쉽지 않아 시행 이후에는 매물 잠김으로 가격 상승을 부추길 수 있다.”

김인만 김인만부동산경제연구소장(전문가)

전문가는 토지거래허가제 등 제약과 지역별 양도차익 차이를 근거로 단기적 하락 전환이 보편적이지 않을 수 있다고 분석했다.

보조 모듈

불확실한 부분

• 5월9일 계약만으로 중과 유예가 확정적으로 적용될지 여부는 정부 내부 논의 중으로 최종 확정되지 않았다.
• 비거주 1주택에 대한 장기보유특별공제 축소의 구체적 범위와 시행 일정은 아직 발표되지 않았다.
• 지역별·가격대별로 매물 증감의 지속성(일시적 급증인지 구조적 공급 증가인지)은 추가 데이터가 필요하다.

총평

다주택자 양도세 중과 부활은 단기적 시장 유동성을 일부 증가시키겠지만, 지역·가격대별로 상이한 효과를 낳을 가능성이 크다. 중저가·외곽 중심의 매물 출회가 단기적 완충 역할을 할 수 있으나, 핵심 지역의 매물 잠김은 오히려 가격을 지탱할 요인이 될 수 있다.

정책의 최종적 파급력은 시행 세부 규정과 예외 기준, 그리고 공급·금융·주거 정책의 병행 여부에 달려 있다. 정부의 향후 발표 내용이 시장 기대를 어떻게 바꾸느냐에 따라 거래량과 가격의 방향성이 결정될 것이다.

출처

• 경향신문(언론) — 기사 원문 및 현장 취재 보도
• 아실(부동산 빅데이터업체) — 서울 매물 집계(빅데이터)
• 김인만부동산경제연구소(학계/연구기관) — 전문가 의견