한국건설산업연구원(건산연)은 4일 열린 ‘2026년 건설·부동산 경기전망 세미나’에서 내년(2026년) 전국 주택 전세가격이 연간 4.0% 오를 것으로 전망했다. 올해 전세가격은 연간 잠정치 기준 1.0% 상승에 그친 점을 고려하면 내년 전세 부담이 크게 커질 가능성이 크다. 건산연은 특히 수도권의 전세가가 연간 5.0% 이상 뛸 수 있다고 예상했고, 주택 매매가격은 수도권 2.0% 상승·지방 0.5% 하락의 양극화가 계속돼 전국 기준으론 0.8% 오를 것으로 내다봤다.
핵심 사실
- 한국건설산업연구원은 4일 세미나에서 내년 전국 전세가격 상승률을 4.0%로 전망했다.
- 올해 전세가격은 연간 잠정치 기준 1.0% 상승이며, 비교 대상인 2021년 전세 상승률은 연간 5.1%였다.
- 건산연은 공급 측면의 ‘신규 입주 감소’, 특정 수도권 지역의 토허(토지 관련 지정) 구역 지정에 따른 전세(전세 끼인 매물) 감소, 매수세 둔화에 따른 전세 수요 유입을 주요 상승 요인으로 지목했다.
- 수도권 전세가격은 인기가 높은 지역을 중심으로 연간 5.0% 이상 오를 가능성이 크다고 건산연이 밝혔다.
- 주택 매매시장은 수도권에서 2.0% 상승, 지방은 0.5% 하락을 예상해 지역 간 가격 양극화가 지속될 것으로 전망했다.
- 현장 중개업자들은 갱신·재계약 거래가 많아 당장 급등은 제한적이지만, 전세 공급이 줄어들면 사회초년생·신혼부부 등 취약층의 전세난이 심화될 수 있다고 우려한다.
사건 배경
한국의 전세 제도는 보증금 형태의 장기임대 관행으로, 집주인에게 목돈을 맡기는 대신 월세 부담이 없는 주거 방식이다. 전세 가격은 지역별 공급 상황, 신규 입주 물량, 매수·매도 심리, 정책 변화에 민감하게 반응한다. 2021년에는 전세의 급등을 부추긴 요인으로 전세계약갱신청구권 도입과 같은 제도 변화가 있었고, 그 해 전세 상승률은 연간 5.1%를 기록했다.
이번 건산연 전망은 최근 정부의 10·15 대책 등 규제 기조와 함께 공급 측면에서의 변수가 맞물린 결과로 해석된다. 신규 입주 물량 감소와 함께 일부 수도권 지역에 대한 토지·용도 관련 지정(기사에서 ‘토허 구역’으로 표현)이 전세로 전환되는 매물을 줄였다는 분석이 제기됐다. 한편 매수세 둔화는 매수 대신 전세 시장으로 유입되는 수요를 늘릴 수 있어 전세 가격 상승 압력을 강화한다.
주요 사건
건산연의 전망 발표는 4일 열린 세미나에서 공개됐다. 발표를 맡은 김성환 연구위원은 2021년과 이번 전망을 비교하면서 “2021년에는 전세계약갱신청구권 도입이 전세가격을 크게 밀어올렸지만, 이번에는 10·15 대책의 강도와 공급 여건 변화가 결합해 내년 전셋값이 크게 오를 수 있다”고 진단했다. 그는 특히 수도권 인기 지역의 전세 상승폭이 전국 평균을 상회할 것으로 예측했다.
현장 반응도 엇갈린다. 서울 개포동의 한 공인중개사는 갱신·재계약 거래가 많아 당장 전세값이 급등하지는 않지만, 토허구역 지정으로 전세 끼임(전세가 포함된 매물)이 줄어들어 신규 계약을 해야 하는 청년층과 신혼부부가 체감하는 전세난이 커질 수 있다고 전했다. 건산연은 같은 발표에서 내년 주택 매매시장에 대해서는 수도권 강세와 지방 약세의 양상 유지로 전국 기준 0.8% 상승을 전망했다.
분석 및 의미
첫째, 공급 축소는 전세 가격 상승의 핵심 요인이다. 신규 입주 물량이 줄어들면 기존 전세 매물이 시장에서 소진될 가능성이 커, 전세 수요가 상대적으로 몰리면 가격이 오르게 된다. 둘째, 정책 효과는 지역별로 달라진다. 10·15 대책과 같은 규제는 투자수요를 억제하는 효과가 있지만, 동시에 주택거래 위축을 통해 전세 시장으로 수요를 되돌려 전셋값 상승을 부추길 수 있다.
셋째, 수도권과 지방의 이중구조는 가계·지역 경제에 서로 다른 충격을 준다. 수도권의 전세·매매가격 상승은 주거비 부담 확대와 소비 여력 감소로 이어질 수 있으며, 지방의 하락은 지역 건설·부동산 관련 산업에 부정적 영향을 미칠 수 있다. 넷째, 취약계층의 주거 불안이 심화될 가능성이 크다. 사회초년생·신혼부부 등은 보증금 마련과 신규 계약에서 체감하는 부담이 커질 수 있다.
마지막으로 금융·거시면의 영향도 관찰해야 한다. 전세가 상승은 전세자금대출 수요와 가계부채 구조를 바꿀 수 있어 금융기관의 리스크 관리, 정책 당국의 거시건전성 대응이 필요하다. 전세→월세 전환이 가속화되면 월세 부담 증가라는 새로운 사회적 과제가 도출될 수 있다.
비교 및 데이터
| 항목 | 수치(전년 대비) |
|---|---|
| 2021년 전국 전세 변동률 | +5.1% |
| 2024년(잠정) 전국 전세 변동률 | +1.0% |
| 2026년(건산연 전망) 전국 전세 변동률 | +4.0% |
| 2026년(건산연 전망) 수도권 전세 변동률 | +5.0% 이상 |
| 2026년 매매시장(건산연 전망) — 수도권 | +2.0% |
| 2026년 매매시장(건산연 전망) — 지방 | -0.5% |
| 2026년 매매시장(건산연 전망) — 전국 | +0.8% |
위 표는 건산연이 발표한 주요 수치와 올해(잠정치)를 비교한 것이다. 표는 과거 급등(2021년)과 올해 저상(2024년) 사이에서 내년(2026년)에 다시 상승세로 돌아설 가능성을 보여준다. 다만 지역별 편차와 세부 공급 지표(입주물량, 실거래 데이터 등)는 추가 확인이 필요하다.
반응 및 인용
“2021년에는 전세계약갱신청구권 도입이 전세가격을 크게 뛰게 한 요인이었고, 이번에는 10·15 대책의 영향과 공급 여건 변화가 겹쳐 내년 전셋값이 크게 오를 수 있다.”
김성환 연구위원, 한국건설산업연구원
“갱신·재계약 거래가 많아 당장 급등하지는 않지만, 토허 제도 시행으로 전세 끼인 매물이 이전보다 줄어드는 건 사실이다. 신규 계약을 해야 하는 사회초년생과 신혼부부는 체감할 것이다.”
서울 개포동 공인중개사(현장 인터뷰)
불확실한 부분
- 신규 입주 물량의 정확한 연간 감소 폭(지역별 수치)은 건산연 발표 자료에서 상세 수치가 공개되지 않아 추가 확인이 필요하다.
- 기사에서 언급된 ‘토허 구역’ 지정의 범위와 시행 시점, 각 지자체의 해석 차이는 지역별로 달라 결과에도 편차가 발생할 수 있다.
- 10·15 대책의 장기적 효과가 전세·매매시장에 미치는 전체 영향은 정책 보완과 시장 반응에 따라 달라질 수 있다.
총평
건산연의 전망은 공급 제약과 정책·수요 변화가 맞물릴 때 전세시장이 다시 상승 압력을 받을 수 있음을 시사한다. 특히 수도권 인기 지역 중심의 전셋값 상승은 실수요자와 취약계층의 주거비 부담을 키울 가능성이 크다. 정부와 지자체는 지역별 공급 계획, 입주 일정, 취약계층 주거 지원책의 세부 실행을 통해 단기적 충격을 완화할 필요가 있다.
독자는 향후 입주 예정물량(지역별), 관련 규제의 구체적 시행 시점, 실거래자료의 변화 등을 주의 깊게 살펴야 한다. 추가로 건산연의 상세 발표자료와 지자체별 정책 발표를 비교해 지역별 영향도를 점검하는 것이 필요하다.