핵심 요약 4일 이준구 서울대 경제학부 명예교수는 자신의 누리집에 글을 올려 이재명 대통령의 다주택자 규제 강화 기조를 지지했다. 이 교수는 다주택자 매각으로 임대 주택 공급이 줄어 전·월세가 오를 것이라는 주장을 반박하며, 수요·공급 효과를 함께 봐야 한다고 주장했다. 그는 양도세 중과 유예 종료(오는 5월 예정)를 지지하면서 이번 정책이 주택 가격 안정의 기회가 될 수 있다고 평가했다.
핵심 사실
- 작성일: 4일, 작성자: 이준구 서울대 경제학부 명예교수(자신의 누리집 게시).
- 이 교수는 대학 교과서인 ‘경제학원론’ 저자로, 국내 대표적 미시경제학자 중 한 명이다.
- 대상 정책: 다주택자 양도세 중과 유예의 예정된 종료(5월)와 다주택자 압박 기조에 대한 공개적 지지.
- 이 교수는 ‘다주택자 매각 → 임대 공급 감소 → 전·월세 상승’이라는 주장에 대해 공급·수요의 동시 변화를 들어 반박했다.
- 예시로 다섯 채가 팔리면 임대공급이 5채 줄지만, 그만큼 임대 수요도 5채 줄어들어 가격 영향은 미미하다고 설명했다.
- 증여(자녀 이전) 시에도 임대시장에 미치는 순효과가 크지 않다고 분석했다.
- 이 교수는 보수 언론과 일부 전문가의 주장을 ‘허구’ 또는 ‘엉터리’로 규정하며, 이런 논리가 합리적 정책 추진의 걸림돌이 돼 왔다고 지적했다.
사건 배경
한국의 부동산 시장은 지난 수년간 가격 급등과 불안정성으로 정치·사회적 쟁점이 돼 왔다. 정부는 다주택 보유에 대한 과세와 규제를 통해 투기 억제와 주택 공급 안정화를 도모하려 했고, 이에 따른 여론과 시장 반응은 엇갈렸다. 특히 양도세 중과 유예 등 세제 조치의 종료 시점은 다주택자 처분 여부와 임대시장에 미치는 영향 여부를 둘러싼 논쟁을 촉발해 왔다. 이번 논쟁에서 학계와 언론, 시장 참여자들은 정책의 단기적 충격과 장기적 효과를 둘러싸고 서로 다른 해석을 내놓고 있다.
이러한 배경에서 이재명 대통령은 다주택자 규제를 강화하겠다는 의지를 공개적으로 표명했고, 일부 보수 매체와 시장 참여자는 다주택자 매각이 단기적으로 임대 공급 감소와 전·월세 상승을 초래할 것이라고 우려했다. 반면 학계 일부는 공급·수요의 동시 조정을 고려하면 우려가 과장됐을 수 있다고 지적해 왔다. 이준구 교수의 발언은 이 같은 학계 의견을 대표하는 사례로 해석된다.
주요 사건
이준구 교수는 4일 게시글에서 이재명 대통령의 강경한 부동산 기득권에 대한 대응을 긍정적으로 평가했다. 그는 대통령의 정책 의지에 대해 ‘사이다 같은 시원함’이라는 표현을 쓰며, 이번이 주택 가격 안정을 이룰 결정적 기회일 수 있다고 보았다. 이 교수는 무주택자와 사회적 정의를 중시하는 이들의 성공을 위해 힘을 모아야 한다고 호소하기도 했다.
정책 핵심은 다주택자에 대한 양도세 중과 유예의 종료로, 이는 매각 압박을 강화하는 효과를 의도한다. 일부 보수 언론과 시장 일각은 매각이 임대 공급을 줄여 전·월세 가격을 끌어올릴 수 있다고 주장했으나, 이 교수는 이를 단순한 매도 측면만 보고 내린 성급한 결론으로 평가했다. 그는 수요 측 변화까지 고려해야 실제 효과를 가늠할 수 있다고 강조했다.
이 교수는 구체적 예를 통해 논점을 설명했다. 다주택자가 보유하던 다섯 채가 팔리면 임대주택 수가 다섯 채 줄어드는 것은 맞지만, 그 주택을 구매한 사람들은 더 이상 임대 수요자가 아니므로 임대 수요도 동일하게 줄어든다는 것이다. 따라서 공급 감소만을 근거로 전·월세 상승을 단정하는 것은 타당하지 않다고 주장했다.
분석 및 의미
이 교수의 논리는 수요와 공급의 동시 변화를 강조하는 고전적 경제 이론에 기반한다. 다주택자의 매각이 임대공급을 감소시키는 한편, 구매로 인한 자가화 효과(구매자가 임차 수요에서 이탈하는 현상)가 동일한 규모로 발생하면 시장 균형에서 가격 압력은 제한적일 수 있다. 이는 단순히 ‘공급 감소=가격 상승’이라는 직관적 판단을 경계하자는 의미다.
다만 실제 효과는 지역별·주택유형별·시점별로 달라질 수 있다. 예컨대 대도시 중심의 수요가 탄탄한 지역에서는 매각이 곧바로 신규 수요를 형성하지 못할 경우 단기적 임대료 상승 압력이 생길 수 있다. 반면 구매자가 자가 거주에 나서면 임대 수요 감소분이 즉시 발생해 가격 안정에 기여할 수 있다. 따라서 정책 평가에는 거래 시점의 수요 구조와 매수자의 구매 목적(투자 vs 자가)이 중요한 변수로 작용한다.
또한 증여의 경우에도 임대시장 영향은 복합적이다. 이 교수는 증여가 이뤄져도 실질적 임대 수요 감소 효과는 비슷하다고 보았지만, 증여 후 자산 관리 행태(임대 유지·자가 입주 여부)에 따라 결과는 달라진다. 정책 설계자는 이러한 행동 변화를 예측하고 세부 규정을 마련할 필요가 있다.
비교 및 데이터
| 상황 | 임대 공급 변화 | 임대 수요 변화 | 순효과(단순모형) |
|---|---|---|---|
| 매각(구매자가 자가 거주) | -5채 | -5채 | 순영향 ≈ 0 |
| 증여(수혜자 자가 거주) | -5채 | -5채 | 순영향 ≈ 0 |
| 매각(구매자가 재임대) | -5채 | -0채 | 공급 감소 → 가격 상승 가능 |
위 표는 이 교수가 제기한 기본 논리를 단순화해 정리한 것이다. 현실에서는 구매자의 의도(자가 거주·투기성 재임대), 지역별 수요 강도, 대체 주택 공급 가능성 등 변수가 복합적으로 작용해 결과가 달라진다. 따라서 단순 모형으로 모든 지역과 상황을 일반화하는 것은 위험하다.
반응 및 인용
이 교수의 지지 발언은 정책 지지자들에게는 호응을 얻었고, 반대 측에서는 추가적인 검증 요구가 나왔다. 다음은 관련 발언과 맥락이다.
“일전을 불사할 결의로 부동산 기득권층과 맞서고 있는 이재명 대통령에게서 사이다 같은 시원함을 느낀다.”
이준구 서울대 명예교수
이 발언은 교수의 정치적·윤리적 지지 표현으로, 정책 의지와 추진 동력을 강조하는 맥락에서 나온 것이다. 학계로서 정책의 장기적 효과를 면밀히 관찰해야 한다는 전제가 뒤따른다.
“다주택자가 집을 대량 처분하면 전월세가 오른다”
일부 보수언론·시장 논평 요지
이 짧은 인용은 반대 측 우려의 핵심을 요약한 것으로, 공급 감소가 곧바로 임대료 상승으로 연결된다는 가정을 전제로 한다. 이 교수는 이러한 단선적 해석에 대해 통계적·이론적 재검토를 요청했다.
불확실한 부분
- 지역별로 구매자 성향이 달라 매각이 임대 수요 감소로 이어질지 즉시 판단하기 어렵다.
- 증여 이후 자녀의 거주·임대 유지 여부에 따라 임대시장 효과가 달라질 가능성이 있다.
- 단기적 시장 충격(예: 동시 다수 매각)과 장기적 균형 효과가 상이할 수 있어 시간축별 분석이 필요하다.
총평
이준구 교수의 주장은 부동산 정책 논쟁에서 수요와 공급을 동시에 고려해야 한다는 경제 이론의 기본으로 귀결된다. 다주택자 매각이 반드시 전·월세 상승으로 이어진다는 단순한 인과는 성립하지 않을 수 있다는 점을 명확히 했다. 다만 교수의 논리도 현실 변수를 충분히 설명하지는 못하므로, 정책 결정자는 지역별 데이터와 거래 행동을 세밀히 관찰해야 한다.
향후 검증 과제는 명확하다. 거래 발생 시 매수자의 구매 목적과 거주 전환 여부, 증여 후 자산관리 행태, 지역별 수요 강도 등 구체적 데이터를 수집해 단기 충격과 장기 효과를 분리해야 한다. 정책은 이 같은 실증 분석을 바탕으로 보완되어야 하며, 언론과 학계는 추정과 사실을 엄격히 구분해 설명할 책임이 있다.