백사마을 양도금지 논란, 국토부 기준 나왔다…‘개정법, 이후 지정 사업만 적용’ – 디벨로퍼뉴스

핵심 요약: 서울 노원구 중계본동 백사마을 재개발과 관련해 국토교통부는 도시 및 주거환경정비법 제39조 개정 규정이 법 시행 이후에 사업시행자로 지정된 사업부터 적용된다는 유권해석을 회신했다. 이로써 2017년 SH공사가 이미 사업시행자로 지정된 백사마을은 개정 규정의 적용 대상이 아닐 가능성이 커졌다. 주민들은 양도금지 규정의 소급적용을 반대하며 거래 재개를 요구하고 있고, 노원구는 국토부의 공식 회신을 기다리고 있다.

핵심 사실

• 백사마을은 서울 노원구 중계본동에서 공공시행자(SH공사) 방식으로 추진되는 재개발 사업으로, SH공사는 2017년 사업시행자로 지정됐다.
• 도시 및 주거환경정비법 제39조 개정은 2025년 5월 20일 시행된 것으로, 법률번호는 제20955호이다.
• 개정 제39조의 부칙 제2조는 ‘제39조 개정규정은 이 법 시행 이후 토지주택공사 등이 사업시행자로 지정된 경우부터 적용한다’고 명시한다.
• 국토부는 관련 질의에 대해 개정 규정이 법 시행 이후 지정된 사업에만 적용된다는 취지로 회신했다.
• 2025년 10월 투기과열지구 지정 이후 SH공사는 백사마을의 입주권(토지등소유자 지위) 양도를 인정하지 않아 실거래가 사실상 중단된 상태다.
• 국토부는 토지주택공사가 단독 시행하는 사업의 경우 시행규정으로 구체적 권리·의무와 처분 기준을 정하도록 하고 있어 개별 사업의 시행규정 검토가 필요하다고 설명했다.
• 노원구청은 SH공사를 통해 국토부에 별도 유권해석을 요청했고, 공식 회신이 오면 주민에게 공유할 계획이라고 밝혔다.

사건 배경

국민 주거정책과 정비사업 규제의 교차점에서 이번 논란은 법 개정의 소급 적용 여부가 핵심 쟁점으로 부각됐다. 제39조 개정의 취지는 공공시행자 방식에서도 분양신청자를 조합원으로 간주해 투기과열지구 내 조합원 지위 양도를 제한함으로써 투기적 거래를 차단하려는 것이다. 다만 부칙에서 적용 시점을 명확히 규정하면서 기존에 사업시행자로 지정된 사업에 대한 영향력은 제한하려는 취지도 반영됐다. 재개발 사업의 참여자(주민·공공시행자·지자체) 사이에는 재산권 보호와 시장 안정화 목적 간 균형을 어떻게 맞출지에 대한 이해 차이가 존재한다.

공공시행자 방식은 조합 방식과 달리 공공기관이 사업시행자로 지정되어 사업을 추진하는 구조로, 그동안 관련 규정 적용 범위에 대한 법리 해석이 빈번했다. 특히 투기과열지구로 지정된 이후 입주권의 거래 제한은 주민 재산권과 정책 목표 사이 충돌 지점을 만들었다. 백사마을 사례는 이러한 일반적 논쟁이 특정 사업의 시행 시점·지정 시점과 맞물리면서 구체적 분쟁이 된 대표적 사례다.

주요 사건 전개

문제가 본격화한 계기는 2025년 5월 20일 제39조가 개정·시행된 이후 일부 주민과 SH공사 간에 개정 규정의 적용 시점을 둘러싼 해석 차이가 표면화되면서다. 주민들은 2017년에 이미 SH공사가 사업시행자로 지정돼 개정 규정의 적용 대상이 아니라고 주장했고, SH공사 측은 법 적용 문제를 신중히 검토해야 한다는 입장을 보였다. 이후 2025년 10월 투기과열지구 지정 이후 SH공사가 입주권 양도를 인정하지 않으면서 거래가 중단되자 갈등은 더 깊어졌다.

정비업계의 질의에 대해 국토교통부는 최근 회신을 내며 ‘법 시행 이후 토지주택공사 등이 사업시행자로 지정된 경우부터 적용된다’는 해석을 제시했다. 이 회신은 부칙 제2조의 문언과 취지에 따른 것이어서, 2017년 지정 사례에는 개정 규정이 소급 적용되지 않는다는 해석에 실무적 근거를 제공한다. 다만 국토부는 개별 사업의 시행규정 등도 함께 검토해야 한다고 덧붙였다.

노원구청 관계자는 국토부 회신을 참고 수준으로 보면서도 보다 명확한 유권해석을 위해 추가 질의를 진행 중이라고 밝히고, SH공사를 통해 받은 내용도 주민들에게 공유할 예정이라고 말했다. 주민들은 공식 회신이 나오기 전까지 거래 재개와 재산권 보호를 요구하는 목소리를 이어가고 있다.

분석 및 의미

이번 국토부 회신은 법 적용 범위에 대한 실무적 불확실성을 상당 부분 해소할 가능성이 크다. 법리적으로 부칙이 명시적으로 ‘시행 이후 지정된 경우부터 적용’이라고 규정하고 있어, 기 지정 사업에 대한 소급적용 주장은 설득력이 약해질 수 있다. 이는 향후 유사한 사례에서 행정기관이 소급 적용을 지양하는 선례로 작용할 여지가 있다.

그러나 국토부가 ‘시행규정 등 개별 사업 문서 검토’를 강조한 만큼, 실제 적용 여부는 각 사업의 시행세칙·시행규정·사업 계약서상 권리·의무 규정에 따라 달라질 수 있다. 즉, 동일한 ‘2017년 지정’ 사례라도 시행규정에 따라 결과가 달라질 수 있어 법적·행정적 논쟁이 완전히 종결된 것은 아니다. 주민·지자체·공공기관 간 법 해석 차이는 행정소송 등 사법적 판단으로 이어질 가능성도 열려 있다.

시장 측면에서는 이번 해석이 확정될 경우 기존에 이미 지정된 공공시행자 사업의 거래 규제 완화 기대감이 일부 회복될 수 있다. 반면 개정법의 본래 취지인 투기 억제 효과는 이후 지정되는 사업에서 강화될 전망이므로 정책적 목표 달성과 개별 재산권 보호 사이 균형을 유지하는 조치가 계속 요구된다.

비교 및 데이터

위 표는 국토부 회신과 법 부칙 문언을 기준으로 정리한 비교 표다. 실제 적용 결과는 각 사업의 시행규정이나 관련 행정절차에 따라 달라질 수 있으며, 표의 비교는 일반적 기준을 설명하기 위한 것이다.

반응 및 인용

국토부 회신은 정비업계와 주민들 사이에서 즉각적인 반향을 불러일으켰다. 아래 인용들은 각 주체의 핵심 입장을 요약한다.

“제39조 개정 규정은 법 시행 이후 사업시행자 지정 건부터 적용되는 것으로 판단된다.”

국토교통부(공식 회신 요지)

국토부 인용은 법 문언과 부칙 취지에 따른 행정 해석을 간단히 요약한 것으로, 실제 적용 시에는 시행규정 검토가 필요하다는 점도 함께 명시했다.

“공식 회신이 참고 자료일 뿐이라 보다 명확한 유권해석을 추가로 요청하는 중이다.”

노원구청 관계자

노원구는 주민 민원과 법적 안정성 확보 차원에서 추가 질의를 진행 중이며, 공식 회신이 도달하면 그 내용을 주민에게 안내할 계획이라고 밝혔다.

“소급 적용은 법적 근거 없는 재산권 침해가 될 수 있다. 거래 정상화를 원한다.”

일부 주민 대표

주민 측 발언은 소급 적용 시 재산권 침해 우려를 근거로 거래 재개를 요구하는 입장을 요약한 것이다.

불확실한 부분

• 일부 사업의 시행규정에 따라서는 부칙 문언에도 불구하고 개별 해석이 달라질 가능성이 있어, 실제 적용 결과는 사례별로 다를 수 있다.
• 국토부의 회신이 법원 판결과 충돌할 경우 향후 소송을 통해 최종 해석이 정립될 수 있다는 점은 아직 확인되지 않았다.
• SH공사와 주민 간의 구체적 계약·합의 내용에 따라 개별 권리관계 정리가 필요하며, 그 결과는 현재로서는 불확실하다.

총평

국토교통부의 최근 회신은 법 개정의 적용 범위를 명확히 하는 중요한 행정적 신호로 해석된다. 특히 2017년처럼 법 시행 이전에 사업시행자가 지정된 경우에 대해 개정 규정을 곧바로 적용하기 어렵다는 점은 백사마을 주민 측의 주장에 유리한 근거를 제공한다.

그러나 국토부가 시행규정 검토의 필요성을 함께 강조한 만큼, 실제 권리 회복이나 거래 재개 여부는 추가 문서 검토와 행정·사법적 절차를 통해 확정될 전망이다. 노원구와 SH공사, 주민 간의 후속 협의와 법적 정리가 남아 있어 논쟁은 완전히 종결되지 않았다.

독자는 이번 사례가 법 문언과 부칙의 해석이 얼마나 실무적 결과에 큰 영향을 미치는지를 보여주는 선례임을 주목할 필요가 있다. 향후 유사 사안에서의 행정 해석, 시행규정 정비, 필요시 입법 보완 여부가 주된 관전 포인트가 될 것이다.

출처

• 디벨로퍼뉴스 (언론)
• 국토교통부 (공식 기관 홈페이지·회신 근거)