핵심 요약: 2024년 2월26일 서울주택도시공사(SH)는 세운4구역 재개발의 설계용역을 총액 520억원 규모로 희림종합건축사무소 등 4개사와 수의계약 형태로 체결했다. 희림은 김건희 여사가 운영했던 코바나컨텐츠의 후원사였고 이번 계약에서 약 40% 지분(약 208억원)을 확보했다. 문제는 당초 국제설계공모로 진행됐던 사업의 설계 방향이 서울시의 용적률·높이 변경으로 바뀌었음에도, 재공모 절차 없이 수의계약으로 전환된 점이다. 이 결정은 관련 법령과 과거 감사원 의견을 둘러싼 논쟁을 촉발하고 있다.
- 계약일 및 규모: SH와 희림 등 4개 업체는 2024년 2월26일 총액 520억 원 규모의 ‘세운4구역 도시환경정비사업 건축설계 용역’을 수의계약으로 체결했다.
- 희림 지분·수령액: 희림은 계약에서 40% 지분을 차지해 약 208억 원의 설계대금을 배정받을 예정으로 확인됐다.
- 과거 계약 이력: 희림 등은 2006년 6월30일 이미 353억 원 규모의 실시설계 관련 수의계약을 체결한 이력이 있다.
- 설계 공모 이력: 2004년 1등(프레드 코에터·무영건축 컨소시엄), 2017년 1등(네덜란드 KCAP) 등 두 차례의 국제설계공모가 있었고, 희림은 2004년 공모에서 2등을 기록했다.
- 사업 계획 변경: 서울시는 용적률을 기존 660%에서 최대 1094%로, 최고층을 71.9m에서 145m로 상향하는 재정비촉진계획 변경(2025년 10월 고시)을 추진했다.
- 절차 쟁점: 대형건축물 설계는 통상 설계공모 우선 적용(건축서비스산업 진흥법 제21조 등)되는데도, SH는 재공모 없이 수의계약을 택했다는 점이 쟁점이다
- 수사·감사 관련: 민중기 특별검사팀은 2024년 7월21일 희림을 압수수색했으며, 감사원은 과거 유사 사안에 대해 재공모 필요성을 지적한 바 있다.
사건 배경
세운4구역 재개발 사업은 역사·문화재(종묘)와 인접한 대규모 도시정비 사업으로, 디자인·경관 문제가 사업 초기부터 민감하게 다뤄졌다. 2004년과 2017년 두 차례 국제현상설계공모를 통해 마스터플랜 성격의 계획설계 당선작이 선정되었고, 이후 사업은 관리처분인가까지 진행되는 등 장기간의 행정·설계 절차를 거쳤다. 2016년 문화재심의 결과에 따라 높이를 낮추고 재공모를 진행한 전례가 있어, 설계 변경 시 공모 절차의 중요성은 반복적으로 강조돼 왔다.
그러나 2021년 오세훈 서울시장의 복귀 이후 서울시의 도시계획 방향이 바뀌면서 용적률과 최고높이 상향이 추진됐다. 2023년과 2025년의 재정비촉진계획 변경을 통해 기존 설계의 근간이 흔들리게 되었고, SH는 2024년 2월 케이캅(KCAP)과의 계약 해지 통보 이후 기존 흐름과 다른 방식으로 설계계약을 재편성했다. 해당 시점은 희림이 대통령실 이전 설계 등 정부 관련 업무를 수행하며 수주가 늘어난 시기와도 일부 겹친다.
주요 사건 전개
SH는 2024년 2월26일 희림 등 4개 업체와 계획설계부터 실시설계까지 포함하는 용역 계약을 수의계약 방식으로 체결했다. SH의 설명은 이번 계약이 과거 유지된 계약 관계의 변경·증액이라는 취지였지만, 실제로는 기존에 마스터플랜을 담당하던 당선작(2017년 KCAP 등)의 계약이 해지되면서 새 설계가 필요한 상황이었다. 설계비는 기존 353억 원에서 520억 원으로 증액됐다.
희림 측은 이번 계약을 ‘기존 계약의 변경·증액’으로 파악하고 있고, SH는 법령상 예외 조항(지방계약법 시행령 제25조 제1항 제4호 자목)을 적용 가능하다고 설명했다. 반면 건축계 일각에서는 설계의 근본적 변경이 발생했기 때문에 공모 절차를 다시 진행하지 않은 점을 문제 삼는다. 감사원과 여러 건축계 인사는 과거 유사 사례에서 재공모의 필요성을 강조해 왔다.
이와 별개로 희림은 김건희 여사 관련 전시 후원사였고, 대통령실 이전 설계·감리 등 윤석열 정부 기간에 공공 수주가 급증한 것으로 집계됐다. 이 점은 이번 계약의 정치적·윤리적 논란을 확산시키는 요인으로 작용하고 있다.
분석 및 의미
첫째, 절차적 정당성 문제가 핵심이다. 대형 건축물 설계는 투명한 공모 절차를 통해 디자인 경쟁을 유도하는 것이 원칙이며, 법령 또한 공모 우선주의를 명시한다. 기존 당선작이 권리를 포기하거나 계약이 해지된 상황이라면 새 설계 방향에 대해 재공모를 거치는 것이 국내외 신뢰 확보와 절차적 정합성 측면에서 중요하다.
둘째, 이해충돌·특혜 의혹의 파급력이다. 희림은 정부·공공기관 관련 수주가 급증한 전력이 있어 이번 수의계약이 ‘특정 업체에 대한 특혜’라는 의심을 불러일으킬 소지가 있다. 실제로 민중기 특별검사팀의 수사와 압수수색, 과거 감사원 의견 등은 이 사안을 행정·법무적 검증 대상에 올려놓는다.
셋째, 도시계획·문화재 보호의 균형 문제다. 세운4구역은 종묘 경관 등 문화재와 인접해 계획 변경 시 경관 영향을 면밀히 검토해야 한다. 설계 주체와 설계 방식의 변화가 종묘 보존·경관에 미치는 영향을 어떻게 관리할지에 대한 행정적 설명 책임이 커졌다.
넷째, 향후 전망으로는 세 가지 시나리오가 가능하다. 행정 절차상 문제가 확인되면 감사·감사원 권고 또는 법적 다툼으로 이어질 수 있고, 재공모 요구가 받아들여지지 않을 경우 정치적·사회적 반발은 계속될 가능성이 크다. 반대로 SH·서울시가 법적 근거와 주민 동의 등을 명확히 제시하면 절차 정당성을 방어할 수 있다.
| 시기 | 내용 | 계약액(원) |
|---|---|---|
| 2006-06-30 | 희림 등 실시설계 관련 수의계약(이전 시행) | 약 353억 |
| 2017 | 국제현상설계공모 1등: KCAP | – |
| 2024-02-26 | 희림 등 4개사와 계획·중간·실시설계 수의계약 | 520억 |
| 계약 내 희림 지분 | 전체의 40% 배정 | 약 208억 |
위 표는 공시·취재 자료를 종합해 핵심 계약 변화를 일목요연하게 정리한 것이다. 계약액 증액과 설계 주체의 위상 변화가 사업의 절차적 논란으로 연결되는 점을 보여준다.
반응 및 인용
SH와 희림의 입장은 절차적 정당성을 주장하는 방향이다. SH는 ‘기존 계약의 연장·변경’이라는 점을 근거로 수의계약 정당성을 설명했고, 희림 측도 기존 관계의 연속선상에서 계약이 체결됐다고 밝혔다.
이번 계약은 과거 국제현상설계공모를 통해 계약된 설계용역의 전자계약 표기와 연속성이 있는 변경·증액이라는 취지입니다.
SH(서울주택도시공사, 공식 해명)
그러나 건축계 원로와 학계는 절차의 재실행을 요구하고 있다. 이들은 마스터플랜이 실질적으로 바뀐 만큼 공모를 통한 재검증이 필요하다고 본다.
설계안이 근본적으로 바뀌었다면 국제공모전을 다시 열고 공정한 경쟁을 통해 설계자를 정해야 한다고 본다.
김인철(아르키움 대표, 원로 건축가)
또 다른 건축학계 인사는 절차적 해석에서 감사원 등 외부 기관의 견해가 중요하다고 지적했다.
감사원도 유사 사안에서 재공모 필요성을 언급한 바 있어, 이번 사안은 법리적·절차적 검토가 필요합니다.
건축학과 교수(익명 요청)
불확실한 부분 (Unconfirmed)
- 계약 체결 배경이 정치적 고려에 의해 영향받았는지 여부는 현재 조사·검증이 진행 중이며 확인되지 않았다.
- 희림의 수주 증가와 특정 개인·기관 간의 사적 교류가 직접적 계약 결과로 이어졌다는 명확한 증거는 공개되지 않았다.
- 수의계약 절차가 법률·시행령 해석상 완전히 적법한지에 대한 최종 결론은 감사·사법적 검토에서 확정될 것이다.
총평
세운4구역 사례는 ‘절차의 투명성’과 ‘공공성’이 충돌할 때 어떤 원칙을 적용해야 하는지를 보여준다. 설계 방향의 근본적 변경이 있었다면 재공모를 통한 공개적 검증은 행정 신뢰를 지키는 최소한의 수단이다. 반대로 발주처가 법적 근거와 주민·이해관계자의 동의를 명확히 제시할 수 있다면 수의계약의 예외 적용을 방어할 여지도 존재한다.
향후에는 감사원·검찰 등 외부 기관의 조사 결과와 SH·서울시의 추가 설명 자료가 사건의 향방을 결정할 것이다. 독자는 절차의 적법성, 이해충돌 소지 여부, 그리고 문화재·경관 보존의 균형이 어떻게 확보되는지에 주목해야 한다.