봄 이사철, 서울 아파트 ‘전세 실종’…월세도 부족, 어디로 가나 – 한겨레

핵심 요약: 봄 이사철임에도 서울 아파트의 전세 매물이 급감해 임차인들의 선택지가 줄고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실 집계에서 최근 서울 전세 매물은 1만5427건으로 2024년 4월18일의 3만750건 대비 49.9% 감소했다. 갭투자 차단 등 정책 변화로 전세 공급이 줄고, 전세 품귀가 월세 증가와 전세가율 반등으로 이어지는 양상이다. 전문가들은 연착륙을 위한 정책 보완이 필요하다고 지적한다.

핵심 사실

• 아실 집계(기준: 전날) 서울 아파트 전세 매물 1만5427건으로, 2024년 4월18일(3만750건) 대비 49.9% 감소했다.
• 전세 매물이 가장 많이 줄어든 자치구는 노원구(-88.5%), 중랑구(-88.0%), 강북구(-83.5%), 성북구(-83.4%), 금천구(-77.1%) 순이다.
• 대단지 사례: 노원구 월계동 한진한화그랑빌(총 3003가구)은 전체 평형을 통틀어 전세 물건이 4건에 불과하다.
• 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 올해 1분기 서울 아파트 전세 거래 3만1458건 중 갱신 계약은 1만5719건(49.9%)으로 1년 전(38.8%)보다 11.1%포인트 증가했다.
• 한국부동산원 조사에서 지난달 서울 아파트 평균 전세가는 6억149만원으로, 2022년 10월(6억1694만원) 이후 3년5개월 만에 다시 6억원대를 넘었다.
• 전세 감소는 월세 시장으로의 수요 이동을 유발, 서울 아파트 월세 매물은 1만5009건으로 1년 전 대비 24.9%, 2년 전 대비 16.9% 감소했다.
• 서울 아파트 평균 월세가는 지난달 152만8천원으로 월별 기준 역대 최고치를 기록했다.
• 이번 현상에는 2023년 10·15 대책의 토지거래허가구역 지정과 ‘2년 실거주 의무’ 등 규제가 갭투자를 차단한 영향이 큰 것으로 분석된다.

사건 배경

서울의 전세 공급 감소는 장기적 구조와 최근 정책 변화가 겹쳐 나타난 결과다. 저출산·가구 분화 등으로 신규 입주 물량 자체가 부족한 상황에서, 과거 전세 물량의 일부는 갭투자를 통해 임대시장에 흘러들어왔다. 그러나 2023년 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 일정 요건을 충족한 갭투자 관행이 크게 위축됐다.

금융 규제와 대출 관리 강화도 임차인의 전세 자금 마련 문턱을 높였다. 대출 규제는 전세를 끼고 집을 사던 매수세를 억제했고, 그 결과 전세로 공급되던 물량이 줄어들었다. 동시에 기존 전세 세입자들은 갱신 계약을 선택하는 비율이 늘어나 신규 전세 매물의 등장 자체가 줄어드는 악순환이 이어졌다.

주요 사건

최근 조사에서 서울 전역의 전세 매물이 급감한 사실이 확인되자 현장에서는 즉시 체감되는 불안이 확산하고 있다. 노원구의 대단지처럼 전세 물건이 거의 없는 단지에서는 매물이 나오면 곧바로 계약이 체결되는 사례가 반복됐다. 중개업소들은 이사철임에도 전세 매물이 거의 없다는 점을 입증했다.

통계상으로도 전세 거래에서 갱신 계약 비중이 급증하면서 시장의 공급 회전률이 낮아졌다. 올해 1분기 서울 전세 거래 3만1458건 가운데 갱신이 1만5719건으로 절반가량을 차지해 신규 전세 매물의 공급 압력이 커졌다. 이로 인해 실거래가 기준 전세 평균가가 다시 6억원을 넘어섰다.

전세의 품귀는 월세 수요로 이어졌다. 전세를 구하지 못한 임차인들이 월세로 눈을 돌리며 월세 매물 소진 속도가 빨라지고, 평균 월세가 상승해 지난달 152만8천원을 기록했다. 이런 흐름은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 지난달 52.1%로 상승 전환한 데에도 영향을 주었다.

분석 및 의미

첫째, 전세 공급 감소는 단기적으로 임차인 주거비 부담을 가중시킨다. 전세 매물이 줄면 경쟁이 심해져 전세가 상승 압력이 커지고, 그 결과 일부 수요는 월세로 전환해 월세 시장의 가격 상승을 촉발한다. 이미 통계에서 월세 평균가 상승이 관찰된다.

둘째, 정책 효과의 의도와 부작용이 혼재한다. 10·15 대책 등으로 갭투자 억제와 투기 억제는 달성될 수 있으나, 같은 조치가 단기적으로 전세 공급을 축소시켜 임차인 부담을 확대할 수 있다. 따라서 규제 설계 시 공급 충격을 완화할 보완책이 필요하다.

셋째, 중장기적 관점에서 전세의 구조적 축소는 국내 임대차 시장의 체질 변화를 의미한다. 전세 중심의 관행이 약화되면 월세 기반의 주거비 체계로 이행하는 과정에서 세제·복지·임대정책의 재설계가 요구된다. 예컨대 월세 세액공제 확대, 공공임대 확대, 전환비용 완화 등이 정책 과제로 떠오른다.

비교 및 데이터

위 표는 최근 발표된 집계와 공식 통계를 재구성한 것이다. 수치는 각 기관 통계의 집계 시점과 기준에 따라 일부 차이가 있을 수 있다. 통계가 보여주는 방향성은 전반적으로 전세 매물의 급감과 월세 전환·상승이라는 점에서 일관된다.

반응 및 인용

“서울은 입주 물량 자체가 부족하고, 갭투자로 공급되던 전세 물량도 줄었다. 대출 규제 등으로 전세 자금 마련의 문턱도 높아졌다.”

남혁우, 우리은행 부동산연구원(금융기관 연구원)

남혁우 연구원은 공급 측면의 구조적 부족과 정책 요인이 복합적으로 작용해 전세 매물이 감소했다고 분석했다. 그는 특히 입주 부족과 갭투자 차단, 대출 규제의 삼중 효과를 강조했다.

“지금은 전세 소멸로 가는 분수령이다. 전세 기반의 임대차보호법 개정, 공공임대 확대, 월세 세액공제 등으로 연착륙을 도모해야 한다.”

박원갑, KB국민은행 부동산수석전문위원(금융기관 전문가)

박원갑 전문위원은 전세 축소가 본격화될 가능성을 제기하며, 정책적 완충장치의 필요성을 제안했다. 그는 다각적 대책을 통해 임차인 부담을 완화할 것을 권고했다.

“갭투자가 막힌 뒤로 이사철에도 전셋집이 잘 나오지 않는다. 간혹 전세가 나오면 바로 계약된다.”

서울 노원구 공인중개사(현장 관계자)

현장 중개사들은 이미 매물 회전이 빨라지고 있다고 현장감 있는 목소리를 전했다. 특히 대단지 중심으로 전세 매물이 거의 소진된 사례가 반복된다고 전했다.

불확실한 부분

• 향후 몇 년간 전세 공급이 현재 수준으로 유지될지와 그에 따른 주거비 상승 폭은 예측치마다 차이가 있어 확정적이지 않다.
• 집주인들이 전세를 월세로 대거 전환할 것인지, 전세 잔존세력의 행동은 지역·단지별로 달라 불확실하다.
• 정부가 추가적인 완화책(공공임대 확충·세제 보완 등)을 즉시 도입할지 여부와 그 효과는 아직 확인되지 않았다.

총평

이번 전세 매물 급감은 단순 계절적 현상을 넘어 구조적·정책적 요인이 맞물리며 발생한 결과로 보인다. 단기적으로는 임차인의 선택권 축소와 주거비 상승 압력이 커지며, 일부 수요는 월세로 이동해 월세 시장의 부담을 키우고 있다. 이는 가계의 월간 지출에 직접적 영향을 미쳐 소비·생활 안정성에도 파급될 수 있다.

향후 과제는 전세 공급 축소에 대한 완충장치 마련이다. 공공임대 확대, 월세 세액공제 강화, 전환비용 지원 등 다층적 대책이 필요하며, 규제 부작용을 최소화하는 세심한 설계가 중요하다. 정책 결정자와 시장 참여자 모두가 단기 충격 완화와 중장기 시장 구조 개편을 병행해야 한다.

출처

• 한겨레(언론)
• 국토교통부 실거래가 공개시스템(공식 통계/정부)
• 한국부동산원(공식 통계기관)
• 우리은행(금융기관 연구)
• KB국민은행(금융기관)