핵심 요약
국토교통부가 2026년 1월1일 기준 전국 공동주택 공시가격(안) 열람 절차를 3월18일부터 시작했다. 서울의 평균 공시가격은 전년 대비 18.67% 상승해 2021년 이후 세 번째로 높은 상승률을 기록했으며, 전국 종합부동산세(종부세) 대상 주택 수는 약 17만가구(16만9,364가구) 늘어 48만7,362가구가 됐다. 공시가격 현실화율은 4년째 69%로 동결돼 올해는 지난해 시세 상승분만 반영됐다. 국토부는 열람·의견청취·심의를 거쳐 4월30일 공시하고, 6월26일 최종 확정할 예정이다.
핵심 사실
- 열람 대상은 2026년 1월1일 기준 전국 공동주택 약 1,585만가구로, 열람 기간은 3월18일부터 다음 달 6일까지다.
- 전국 평균 공시가격 상승률은 9.16%로 2022년(17.20%) 이후 높은 수준을 보였다.
- 서울 평균 상승률은 18.67%로 2007년(28.4%), 2021년(19.89%)에 이어 세 번째로 높다.
- 강남·서초·송파 등 강남3구는 평균 24.7% 상승했으며, 한강 인접 8개 구는 평균 23.13% 올랐다.
- 공시가격 12억원 초과로 종부세 과세 대상이 되는 주택 수는 48만7,362가구로 전년 31만7,998가구보다 16만9,364가구 증가했다.
- 대표 단지별 추정세 부담 변화: 서초 래미안원베일리(84㎡) 공시가 34.36억→45.69억(+33%)으로 보유세가 1,829만→2,855만(+1,026만, +56.1%) 증가.
- 전국 일부 지역은 하락세를 보였는데, 제주(-1.76%), 광주(-1.25%), 대전(-1.12%) 등 8개 광역지자체의 공시가격이 하락했다.
사건 배경
공시가격은 재산세·종부세 등 보유세 부과의 토대가 되며, 정부는 주택시장의 매매가격·시세를 반영해 매년 공시가격을 산정한다. 2022년 이후 시장의 가격 변동성과 고가주택 중심의 매매 상승이 누적되면서 공시가격 산정에도 상승 압력이 커졌다. 다만 국토부는 공시가격 현실화율을 69%로 유지해 시세의 전면 반영이 아닌 일부만 반영하는 방식으로 운영해왔다. 이 같은 현실화율 동결은 세제 부담 급증을 완화하려는 정책 판단으로 풀이되지만, 시세 상승 자체가 공시가격을 끌어올리며 보유세 증가로 이어지는 구조적 영향은 남아 있다.
공시가격 산정과 공시 절차는 표준지·표준주택 기준과 개별 물건별 평가를 병행하며, 의견 수렴과 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 최종 확정된다. 열람 기간 동안 주민과 이해관계자는 이의신청을 통해 산정 근거를 확인하고 정정 요청을 할 수 있다. 이번 공시안은 고가 주택이 밀집한 서울 특정 지역의 시세 상승이 반영되며, 지방 일부는 오히려 하락하는 이중적 양상이 나타나고 있다.
주요 사건
국토교통부는 3월17일 올해 공동주택 공시가격(안)을 마련해 3월18일부터 열람을 개시한다고 밝혔다. 공시가격 현실화율은 지난해와 같은 69%로 유지됐고, 올해 공시가격 변동은 대체로 지난해 실제 시세 상승분을 반영한 결과다. 전국적으로는 평균 상승률이 9.16%였고, 서울은 특히 고가 주택 중심으로 상승폭이 두드러졌다.
서울에서는 강남3구와 한강 인근 자치구에서 상승 폭이 컸다. 강남·서초·송파구 합산 상승률은 24.7%로 집계됐고, 한강 인접 8개 자치구는 23.13% 상승에 이르렀다. 이들 지역의 공시가격 급등은 고가 아파트 거래가 집중된 영향이 크다. 반면 기타 자치구는 평균 6.93% 수준으로 상대적으로 완만했다.
단지별 사례로는 서초구 래미안원베일리(84㎡) 공시가격이 34억3,600만원에서 45억6,900만원으로 33% 오르면서 1세대 1주택 가정의 보유세가 약 1,026만원 늘어날 것으로 추정됐다. 마포래미안푸르지오(84㎡)는 공시가격이 17억2,300만원으로 30.9% 상승해 보유세가 약 150만원 증가할 전망이다. 반면 12억원 이하 중저가 주택의 경우 재산세 증가 폭은 비교적 작게 나타났다.
분석 및 의미
첫째, 공시가격 상승은 곧바로 거래가격 하락으로 연결되기보다 보유세 부담 증가를 통해 매도 물량 확대 압력으로 작용할 가능성이 크다. 세 부담이 가시화되면 다주택자나 비거주 고가주택 보유자는 절세 목적의 매도 결정을 검토할 확률이 높다. 다만 매물 증가가 곧장 평균 집값 하락으로 이어질지는 수요·공급의 지역별 상황에 따라 달라진다.
둘째, 현실화율 69% 동결 속에서도 시세 상승분이 반영되면서 고가주택의 과세 대상 확대가 불가피해졌다. 종부세 과세 대상 가구가 단기간에 17만가구가량 늘어난 점은 고가주택 보유자의 세부담 구조를 변화시키며 지방자치단체의 재정·부동산 정책 논의에도 영향을 미칠 것이다. 특히 종부세 비중 증가로 조세 형평성 논쟁이 재점화할 수 있다.
셋째, 지역별 불균형은 정책적 고민을 촉발한다. 서울 내 특정 자치구와 지방 일부의 명확한 온도차는 공시가격 기반의 세제·보조금·건보료 산정 등 다양한 행정영역에 파급된다. 이로 인해 동일한 공시가격 상승이라도 실제 시민이 체감하는 영향은 거주 지역과 주택 유형에 따라 크게 달라진다.
비교 및 데이터
| 지역(단위) | 상승률(%) |
|---|---|
| 전국 평균 | 9.16 |
| 서울 전체 | 18.67 |
| 강남·서초·송파(합) | 24.7 |
| 한강 인접 8개 구 | 23.13 |
| 기타 자치구 | 6.93 |
표는 국토교통부가 발표한 공시가격(안)을 바탕으로 주요 집단별 평균 상승률을 정리한 것이다. 서울의 상승률은 2007년, 2021년에 이어 세 번째로 높은 수준이며, 전국 평균과 비교했을 때 고가 주택 밀집 지역의 상승이 전체 통계의 상향 요인으로 작용했음을 보여준다. 지방에서는 제주·광주·대전 등 8개 지역에서 공시가격 하락이 관찰돼 지역 간 차별화가 뚜렷하다.
반응 및 인용
국토부는 통계 간 차이에 대해 산정 방식의 차이를 설명하면서 고가 주택 중심 상승이 전체 변동률을 끌어올렸다고 밝혔다. 행정 절차와 열람·이의신청 절차를 통해 최종 공시가격을 확정하겠다는 입장이다.
“공시가격과 기타 시세 통계는 산정 방식이 달라 직접 비교 시 차이가 발생할 수 있다.”
국토교통부 관계자(공식 설명)
금융권 연구자는 공시가격 상승이 매물 증가 압력으로 작용할 수 있다고 분석하며, 다주택자와 비거주 고가 보유자들이 절세형 매도 가능성을 검토할 것이라고 전망했다.
“공시가격 상승은 즉각적인 가격 하락보다 매물 증가 압력으로 작동할 가능성이 크다.”
함영진 우리은행 부동산리서치랩장(전문가 견해)
일부 주민들은 보유세 부담 증가에 대한 불안감을 표출했다. 특히 서초·강남 등 고가 아파트 거주자들은 세액 변화가 생활비·연금 계획에 영향을 줄 수 있음을 우려했다.
“공시가격이 크게 오르니 앞으로 세금 걱정이 커졌다.”
서울 거주 A씨(일반 주민 의견)
불확실한 부분
- 공시가격(안)에 대한 이의신청과 심사 과정에서 일부 단지의 가격이 조정될 가능성이 있다.
- 종부세 대상 확대가 실제 매물 출회로 얼마만큼 연결돼 시장가격에 영향을 줄지는 지역별 수요·공급 여건에 따라 달라진다.
- 현실화율 동결 이후에도 향후 정책 변화(현실화율 조정 등)가 세부담에 추가 영향을 줄 수 있다.
총평
이번 공시가격(안)은 고가 주택이 밀집한 서울 일부 지역의 시세 상승이 공시가격 통계에 뚜렷하게 반영된 결과다. 현실화율이 동결됐음에도 고가주택 시세 상승으로 종부세 대상이 단기간에 크게 늘어난 점은 세 부담 구조의 변화와 정책적 논의를 촉발할 것이다.
단기적으로는 다주택자와 고가주택 보유자의 절세형 매도 가능성이 증가해 매물 공급 압력이 높아질 수 있으나, 최종적인 시장 영향은 지역별 수요·공급 여건과 정책 대응에 따라 달라진다. 열람 기간과 이의신청 절차가 남아 있어 향후 최종 공시가격 변동 가능성은 존재한다.
출처
- 경향신문 보도 (언론 보도)
- 부동산 공시가격 알리미 (국토교통부 제공, 공식 열람 시스템)
- 국토교통부 (공식 발표 및 행정 절차 안내)